Загородная

недвижимость

Навигация

Рекомендуем:

:: ::

Что нужно знать о загородных домах и земельных участках перед покупкой?

Что нужно знать о загородных домах и земельных участках перед покупкой?

Что нужно знать о загородных домах и земельных участках перед покупкой?

Просмотров: 494 Слов: 1698 Что нужно знать о загородных домах и земельных участках, сперва чем их приобретать?

Как не наткнуться на виллу Покупка загородного дома — дело не простое (если не сказать сложное), но очень интересное. По неопытности многие думают, что оно сродни покупке квартиры. Однако это не так. Для покупки загородного дома недостаточно знать примерную стоимость, площадь и местоположение жилища. Здесь большое значение имеют детали. А их много.

Чем покупка загородного дома (дачи) отличается от покупки квартиры?

С квартирами все понятно. Их строят с соблюдением градостроительных принципов. Причем процесс контролируется местными и государственными органами. Это значит, что если многоэтажку построили, то ее уже не снесут за то, что та будто стоит не там. Да и все документы на квартиры имеются. Покупателю остается не нарваться на мошенников да отследить, чтобы хозяева не перемудрили с перепланировкой (читай — ее узаконили).

В загородной недвижимости ситуация другая. Это — царство индивидуального строительства, где обладатель земельного участка сам себе владелец, а госконтроль за тем, что, как и где он строит, со стороны местной администрации, БТИ, УАиГ, Роснедвижимости, Росприроднадзора и др. — весьма условный.

Результат — налицо...

— У многих владельцев строящейся недвижимости практически нет проектно-сметной и разрешительной документации. Некоторые хозяева даже не пытаются ее получить, потому что, с одной стороны, это дорого, долго и трудоемко из-за бюрократии властей и несогласованности их требований, — говорит наш знаток, управляющий начальник одной из крупных столичных компаний недвижимости Жанна ЩЕРБАКОВА. — Но это не все. обилие готовых строений Подмосковья стоит без ввода в эксплуатацию. В столице за такую халатность давно бы голову снесли, а за городом такое отношение к стройке — норма жизни. неимение документов создает серьезную проблему при покупке `домика в деревне`. Но она, увы, не единственная.

Какие нарушения могут сорвать сделку?

1) Самозахват. Может оказаться, что в границах забора площадь участка больше, чем по документам, или, что еще хуже, — построенный объект занимает доля чужой территории. В этом случае узаконить право на участок и стоящий на нем дом можно только выкупив или арендовав самозахваченный участок у его владельца. При условии, что тот будет согласен на такое отчуждение и если отчуждение вообще возможно (в связи с разрешенным использованием земель). Если окажется, что строить на этом клочке земли нельзя, то пиши пропало: оформить дом, возможно, не удастся.

2) размен по-соседски. Может оказаться, что соседи договорились промеж собой и без официального оформления обменялись земельными участками или их частями. Чтобы покупать такой участок, сначала надобно, чтобы соседи официально это оформили.

3) Самовольное строительство (без разрешительной документации). Что делать с таким строением? Тоже оформлять, если получится. Причем делать это обязан обладатель дома (читай — продавец).

4) Нарушение градостроительных норм. В частности, может оказаться, что с какой-то стороны расстояние от границы участка до самовольно возведенного строения не соответствует нормам. А это значит — с регистрацией строения может быть проблема. Для ее решения у владельца такого строения должно быть нотариально заверенное согласие соседа о подобном размещении строений. А его-то, как правило, и нет. Соседи, настрадавшись из-за того, что на их участок (сарай, дом, крыльцо) с соседской крыши беспрестанно падает снег или льются дождевые стоки, нередко отказываются давать такое согласие.

Справка `МК`. сперва чем ринетесь приобретать домик в деревне, вы должны знать, что:

в Московской области более 67% объектов построено силами владельцев участков, из них в лучшем случае 40% — с привлечением подрядных организаций, имеющих лицензию;

в период бесплатного предоставления земельных участков в собственность в 1992—1998 гг. зафиксированы случаи выдачи на один участок нескольких свидетельств о праве собственности на землю различным гражданам (часто без издания соответствующего постановления органа местного самоуправления) — время от времени такие `двойники` дают о себе знать;

более чем 65% земельных участков до сих пор не прошли процедуру кадастрового учета, а значит, межевое дело не составлялось и данные о них не внесены в Государственный земельный кадастровый реестр.

С чего начать?

Первый шаг — подбор подходящего варианта. `Прелесть` его состоит в том, что он может растянуться на всю жизнь. И это не шутка. Подмосковье большое, а прилегающие к нему области — еще больше. И домов на этих просторах видимо-невидимо. Поэтому враз расставляем приоритеты и по порядку отвечаем на вопросы:

в каком поселке он стоит (стародачном, новом, охраняемом или нет, в деревне);

обязан ли дом (поселок) быть полностью достроен или вам годится и `недострой`?

Земельных участков

Даже если в быту вы крайне неприхотливы, ответить придется хотя бы на первый вопрос, а также уделить внимание (или хотя бы учесть) следующим немаловажным факторам.

Комфортность. Разные объекты с одной и той же площадью участка или строения могут быть организованы по-разному. положим, участок в 10 соток может быть намного удачнее спланирован, чем участок в 20 соток, а полезная площадь дома в 500 кв. м запросто может оказаться меньше, чем в доме площадью 270 кв. м . Все зависит от особенностей проекта.

Коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность объекта. доля из них обычно является магистральными (электричество и газ), доля — автономными (канализация и водоснабжение), впрочем, возможны и варианты.

— Здесь важно глядеть на состояние коммуникаций, — обращает внимание Жанна Щербакова. — нередко оказывается, что они нуждаются в реконструкции (например, если прежде дом использовали как дачу, а вы собираетесь в нем жить постоянно) или их может совсем не быть (например, на новом участке или в строящемся доме). В таких случаях покупателю следует учесть стоимость согласования, подведения и подключения коммуникаций, необходимые и возможные мощности, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев).

Ценообразующие факторы, напрямую и опосредованно влияющие на стоимость домовладения. стоимость зависит не только от площади строения и участка, но и от месторасположения, организационной структуры территории, социального окружения, стройматериалов, качества строительства и отделки, насыщенности объекта оборудованием, состояния коммуникаций и т.д.

Имущественные права. Покупая дом, вы не только получаете его в собственность, но и приобретаете еще и вещное право на полный участок, где расположен дом, или на его доля, непосредственно расположенную под домом и необходимую для его эксплуатации. Участок или его доля вам могут передать в собственность или в аренду. Главное — не забывать, что вам могут достаться еще и ограничения в использовании участка. Может оказаться, что строить дом там, где вам хотелось бы, нельзя (проходит кабель) или что участок находится в долевой собственности.

Страницы: 1, 2

Real estate © 2010.   Загородная недвижимость