Загородная

недвижимость

Навигация

Рекомендуем:

:: ::

Мелочей не бывает

Мелочей не бывает

Просмотров: 201 Слов: 1831 Незаключенный уговор Неполное или неверное указание предмета недвижимости в договоре о его купле-продаже или аренде в первую очередь вызывает проблемы, связанные с государственной регистрацией соглашения или, соответственно, прав на недвижимое имущество в органах Федеральной регистрационной службы. Кроме того, какнибудь проработав текст документа, вы рискуете заложить под свой бизнес мину замедленного действия. Дело в том, что уговор, в котором отсутствуют существенные условия (в соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора; условия, названные в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), положим неточно определен его предмет, считают незаключенным. Это значит, что сделка просто не состоялась, и правовые последствия могут оказаться весьма удручающими.

Самая обычная ситуация: при регистрации в налоговой инспекции организация указала в качестве места своего нахождения адрес арендованного офиса. Если выяснится, что уговор аренды не заключен, и арендодатель потребует выселения, то, во-первых, придется в экстренном порядке отыскивать новое помещение и организовывать переезд, во-вторых, оповещать о смене своего адреса и телефонов контрагентов и, если вероятно, клиентов. Кроме того, непременно следует уведомить об изменении адреса налоговую инспекцию (чем руководители компаний часто пренебрегают, не подозревая, что нарушают закон). Для этого как минимум необходимо: оформить и собрать документы; оплатить госпошлину; отвезти бумаги в налоговую инспекцию; через некоторое время получить в налоговой инспекции свидетельство о внесении изменений в ЕГРЮЛ; зарегистрировать новый уговор аренды, если, разумеется, он заключен на год и более.

Подобные ситуации вообще неприятны, но для представителей малого и среднего бизнеса — в особенности. С одной стороны, при таких переездах организации и предприниматели теряют доля своей постоянной клиентуры. С иной стороны, если не удастся найти помещение в том же районе, работодатель вскоре потом переезда рискует недосчитаться и некоторых сотрудников. Им просто станет вдали или неловко добираться до нового места работы.

Если предприниматель или организация осуществляют деятельность, подлежащую лицензированию, или занимаемые ими помещения должны подходить жестким требованиям закона (например, банковская деятельность, оказание медицинских услуг населению и пр.), то какнибудь составленный уговор аренды может привести помимо всего прочего к крупным временным и финансовым потерям. На переоформление документов, поиск и переустройство помещений, монтаж оборудования, демонстрацию представителям различных контролирующих организаций готовности объекта к работе и прочие действия, связанные с переездом, уйдут месяцы, а непредвиденные расходы серьезно ударят по бюджету компании.

Участвующим в сделке добросовестным предпринимателям и фирмам, заботящимся о своей деловой репутации, неимение в тексте соглашения подробных данных об объекте недвижимости помешает только при госрегистрации договора или сделки.

Устранить этот изъян достаточно просто: стороны либо подписывают уговор в новой редакции, либо принимают дополнительное соглашение, оформляемое в виде приложения к договору, в котором уточняют, в отношении какого именно имущества заключена сделка. Как правило, дополнительные затраты не требуются, хотя потерянное время можно было бы использовать более эффективно.

часто один из участников утрачивает интерес к соглашению. Такое происходит и спустя несколько дней потом подписания договора, и через несколько лет. Сегодняшние бизнесмены все чаще стараются найти легальные способы ухода с наименьшими потерями от необходимости выполнять условия договора. положим, требуют в судах расторжения соглашения с контрагентом, который спустя рукава выполняет свои обязательства (задерживает перечисление оплаты, затягивает передачу объекта по акту и пр.). Если же пункты договора и требования закона он выполняет аккуратно и оснований для расторжения сделки нет, недобросовестные предприниматели (конечно, по совету своих консультантов) пытаются доказать, что существенные условия сделки не согласованы, а значит, уговор не заключен.

Обоюдоострый уговор Практика показывает, что именно арендные соглашения, как правило, содержат неточные и неполные данные об объекте недвижимости, особенно если речь идет об аренде части зданий и сооружений. О том, что уговор не законен, в любой момент может заявить либо арендатор, либо арендодатель.

Кстати, прослеживается парадоксальная на первый взор тенденция: чаще всего о том, что соглашение не заключено, один из участников заявляет через несколько месяцев или даже лет потом подписания документа. Наивно было бы полагать, что он внезапно перечитал уговор и совершенно нежданно обнаружил, что тот недействителен.

`Мины замедленного действия`, то есть положения договора, благодаря которым одна из сторон имеет шанс безболезненно его расторгнуть или заявить, что он не был заключен, часто умышленно закладывают еще на этапе составления текста. ныне такая практика становится все более популярной: за консультацией к юристам обращаются даже мелкие предприниматели и организации. Они ставят перед специалистом единственную задачу: подготовить текст одного или нескольких типовых договоров и включить в них ловушки для контрагента. Естественно, клиенты требуют закамуфлировать эти положения так, чтобы неспециалист не смог догадаться об истинном смысле той или иной статьи или пункта соглашения. Очень часто с подобными заказами обращаются организации и предприниматели, существующие за счет аренды или субаренды.

Впрочем, значительно чаще бизнесмены, сами того не подозревая, расставляют в договорах такие юридические капканы, до которых додумается не каждый профессионал. Это происходит, если предприниматели составляют документы сами (как правило, за основу они принимают и перерабатывают понравившийся сторонам так называемый типовой договор).

Обычно заявления о том, что уговор недействителен, появляются потом возникновения мелких или крупных разногласий промеж контрагентами. положим, один из них полагает, что необходимо существенно изменить условия оплаты, перераспределить расходы на обеспечение охранных и противопожарных мероприятий, считает кабальной свою повинность по проведению капитального или текущего ремонта и прочее. А бывает еще проще: арендодатель находит нового пользователя, готового оплачивать за помещение больше, или владелец хочет избавиться от арендаторов, чтобы продать недвижимость без обременений. (Договор аренды помещения или его части является обременением прав арендодателя соответствующего помещения. При смене собственника уговор аренды сохраняет свою силу, а место прежнего арендодателя занимает его наместник, новый собственник). Если контрагент не согласен досрочно расторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и оплачивать ему определенные компенсации. А объявив о недействительности соглашения, таких выплат удастся избежать.

Страницы: 1, 2, 3

Real estate © 2010.   Загородная недвижимость