Загородная

недвижимость

Навигация

Рекомендуем:

:: ::

Покупка новостройки в Москве – как должно быть по закону и как происходит на самом деле

Покупка новостройки в Москве – как должно быть по закону и как происходит на самом деле

Просмотров: 213 Слов: 1106 Как же должна ныне происходить покупка квартиры в новостройке, если следовать закону? И как происходит эта покупка на самом деле?

Покупка квартиры в новостройке - по Закону, как должно быть

Первый этап - знакомство с проектной декларацией.

потом того как вы выяснили, что ваш застройщик (кстати, нынче застройщиком может быть только юридической лицо) работает по договору долевого участия в соответствии с законом, следующим вашим шагом должно стать знакомство с проектной декларацией. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. нынче по закону застройщик должен предоставить любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании – свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. Если вам не позволили ознакомиться с подобными документами, вы можете обратиться с жалобой в контролирующие органы.

Второй этап – заключение договора участия в долевом строительстве.

По договору одна грань (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить определенный объект недвижимости и потом получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать доля построенного объекта (долю) иной стороне (дольщику), а другая грань (дольщик) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять свою долю в нем.

При заключении договора следует разуметь, чем обеспечиваются ваши интересы. Законом установлено, что в качестве такого обеспечения выступает заклад земельного участка и самого объекта строительства или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Независимо от того, что является предметом залога, им обеспечивается возврат денежных средств, уплаченных соинвестором, и компенсация понесенных им убытков.

уговор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На нынешний день принята специальная инструкция, регулирующая подобную регистрацию, которая утверждена Приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 г. Это правило ограждает покупателей от двойных продаж. Предметом договора долевого участия в строительстве обычно является отдельная квартира. Чтобы определить предмет договора долевого участия (квартиру), необходимо указать: юридический адрес дома, предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общую проектную площадь, наличие и площадь балконов и т.д. и т.п. Существенными условиями договора являются стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты. Изменение цены потом соглашения договора вероятно только по соглашению обеих сторон.

Также в договоре определяется срок передачи квартиры соинвестору, причем дата должна совпадать во всех договорах долевого участия. Если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока должен направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Закон усложнил порядок расторжения договора застройщиком. нынче застройщик имеет право расторгнуть уговор только в случае значительной просрочки дольщиком (три месяца) платежей. Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет дожидаться три месяца, затем подавать иск в суд.

Третий этап - отслеживание хода строительства.

Следующим этапом к получению квартиры является строительство, за ходом которого дольщик может следить, т.н. пассивное участие. потом окончания строительства застройщик должен передать квартиры покупателям в течение двух месяцев потом ввода в эксплуатацию. Приемка квартиры оформляется актом приема-передачи. Но сначала дом сдается Госкомиссии. Сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не является доказательством того, что ваша квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договоре. Поэтому до подписания акта вам следует проверить соответствие квартиры условиям договора.

Четвертый этап - оформление права собственности.

В применяемых схемах отношения

Заключительным этапом сделки считается оформление права собственности. Для регистрации права собственности нужен акт приема-передачи квартиры и решение о вводе в эксплуатацию. Получить свидетельство можно двумя способами: либо соинвестор регистрирует право собственности самостоятельно, либо прибегает к помощи застройщика, который оказывает подобного рода услуги на основании отдельного соглашения. Право на квартиру у дольщика может возникнуть только при условии полного выполнения всеми участниками инвестиционного процесса своих обязательств по заключенным ими договорам.

Если дольщик регистрирует право собственности самостоятельно, то кроме документов от застройщика ему необходимо представить доказательства полного исполнения договорных обязательств, а именно: договоры, платежные документы, подтверждающие исполнение денежных обязательств, акты приема-передачи, свидетельствующие о правомерности получения данной квартиры от застройщика.

Покупка квартиры в новостройке – как происходит на самом деле Но значительно чаще привлечение средств инвесторов осуществляется с использованием различных схем, при которых отношения промеж участниками строительства новостроек не попадают под действия вышеуказанного Закона.

В применяемых схемах отношения, фактически связанные с инвестиционной деятельностью, обличены в формы договоров, регулируемые Гражданским Кодексом РФ, и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Вариант 1.

Широкое распространение получило заключение застройщиком предварительных договоров купли-продажи квартиры. В соответствии с ГК РФ заключение такого договора предполагает в последующем заключение основного договора купли-продажи. Но только при такой схеме сделки деньги за квартиру передаются заказчику задолго до окончания строительства, получения и оформления квартиры в собственность. Что произойдет за это время с застройщиком, покупателем, строительством, да и экономикой страны в целом предугадать сложно – что влечет значительные финансовые риски покупателя.

Вариант 2.

Разновидностью предварительного договора купли-продажи выступает так называемая вексельная схема, сообразно которой покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости приобретаемой квартиры. При этом оплата квартиры осуществляется в будущем путем погашения векселя. Однако при такой схеме сделки к вышеуказанным рискам предварительных договоров добавляется то, что бесчестный застройщик может по окончании строительства отказаться от передачи квартиры в собственность, просто вернув покупателю внесенную сумму, которая за прошедшее время обесценится.

Страницы: 1, 2

Real estate © 2010.   Загородная недвижимость