Загородная

недвижимость

Навигация

Рекомендуем:

:: ::

Загородный рынок статус дороже земли

Загородный рынок: статус дороже земли

Просмотров: 410 Слов: 2558 Еще несформировавшийся и инертный сектор загородной недвижимости Петербурга достаточно спокойно пережил потрясения, произошедшие на городском рынке. Операторы отметили лишь маленький спад активности в традиционные периоды всплеска, а также некоторое смещение географии спроса. В какой-то степени стагнация в городе даже придала толчок развитию некоторых сегментов субурбии, в частности коттеджному строительству. В целом же и земля, и строения понемногу дорожали в течение всего года.

"Рынок недвижимости несовершенен, - гласит любой учебник по данной тематике. Верхом этого несовершенства является базар загородной недвижимости", - так охарактеризовал конъюнктуру руководитель отдела аналитики и оценки АН "МИЭЛЬ-Недвижимость" Евгений пустынный. Действительно, многие специалисты, сравнивая развитие субурбии в двух столицах, приходят к неутешительному выводу. Начальник отдела недвижимости компании "Конкорд Менеджмент и консалтинг" Анна Прозорова считает, что Петербург лет на пять отстает от Первопрестольной. Видимо, настигать придется еще долго.

Многочисленные федеральные и региональные законодательные акты, принятые за последние два года, ничуть не облегчили процесс оборота земель, а в некоторых случаях создали дополнительные препоны. Значительные объемы наделов в садоводческих, дачных и фермерских хозяйствах, поступившие на базар в 2005 г., практически не повлияли на ситуацию.

сперва всего, из-за низкой их ликвидности - отсутствия инженерии, правоустанавливающих документов, а также волокиты с изменением статуса земель. В целом, отмечают операторы рынка, полный прошлый год земля продолжала плавно дорожать. По данным директора загородного отделения "РФН" Дмитрия Минина, в 2005 г. стоимость участка на первой линии (у воды) во Всеволожском, Приозерском и Выборгском районах (до 30 км от СПб, кроме Токсово и Медного озера) выросла в два раза и достигла $3-3,5 тыс. за сотку. На второй линии - до $2-2,5 тыс.

"В Выборгском и Всеволожском районах к концу года появились предложения от $1,5-2 тыс. - это бывшие сельхозземли с измененным под дачное хозяйство видом использования", - говорит г-н Минин. По оценкам исполнительного директора АН "Александр-Недвижимость" Федора Дьячкова, в наиболее интересных направлениях - Токсово, Юкки, Всеволожск за год стоимость сотки выросла на 20-25% (с $3-4 до $5-6 тыс.). "В Курортном районе были предложения и по $40-50 тыс., но реальные сделки фиксировались на уровне $12-14 тыс. за сотку и за год цены не изменились", - говорит г-н Дьячков. Северное направление, в частности Курортный район, был и остается самым дорогим и желанным, приоритеты не поменялись. По словам Дмитрия Минина, цены здесь достигли максимума - за сотку уже запрашивают $15-20 тыс. - и вряд ли они будут расти.

Такого же мнения придерживается и начальник департамента загородной недвижимости АН "Адвекс" Ольга Астахова: "Сегодня это не столько стоимость земли, сколько статуса". По ее данным, в целом земля в северном направлении за год подорожала на 15%.

Проекта у озера

Управляющий проектами компании "Олимп-2000" Сергей Щерба уверен, что в этой части наделы будут и дальше всходить в цене: "Ликвидных предложений очень недостаточно, поэтому "выжимают" из традиционно популярных направлений максимум. То, что год обратно стоило $20-25 тыс., ныне предлагается по $30-35 тыс. за сотку".

Из-за дороговизны и ограниченного количества предложений в наиболее популярных районах северной части спрос стал смещаться в сторону "аутсайдеров" прошлых лет, положим, Кузьмолово, Агалатово и пр. По этой же причине инвесторы стали все чаще обращать взоры на не очень престижный юг, где первая волна ценового всплеска была отмечена потом реконструкции Константиновского дворца. С инженерией здесь не очень хорошо, зато стоимость земли заметно ниже. Разброс цен внутри района достаточно великий, как, впрочем, и в северной части. "Если под Петродворцом сотка стоит $2 тыс., то в самом городе уже $10 тыс., хотя расстояние промеж этими участками - 2-3 км", - говорит руководитель департамента загородной недвижимости ОЗ "Прогаль" Иван Нечиталюк. По его словам, в Александровском (под Пушкином) участки в садоводствах предлагаются по $1-3 тыс., под ИЖС - $2-5 тыс./сотка.

Больше всего позитивных перемен в 2005 г. произошло в секторе малоэтажного строительства. Коттеджные поселки росли как грибы потом дождя - примерно по два проекта в луна. По данным ведущего менеджера по маркетингу ЗАО "Евросиб-девелопмент" Николая Позолотина, 28 из 46 реализуемых проектов стартовали в прошлом году. Из них 75% - в северной части города. Безусловным лидером по количеству предложений является Всеволожский район (20 поселков), за ним следуют Выборгский (11) и Приозерский (5) районы. Максимальная стоимость объекта зафиксирована на уровне $918 тыс. в поселке "Горки СПб", а средняя стоимость 1 кв.м коттеджа на рынке составила $1512.

Строительство объектов социально

По словам Федора Дьячкова, большинство из стартовавших проектов не имеет комплексного подхода и единой концепции, а дома строятся на деньги покупателей. "Но есть примеры и цивилизованного подхода, где поселок выдержан в едином архитектурном стиле, а дома возводятся на средства застройщика. положим, "Горки СПб", "Репинская усадьба" или объекты компании Honka. Жилье в таких городках востребовано, но спрос в целом крайне ограничен, и если этот хрупкий баланс будет нарушен, то найти клиентов на подобные новые объекты будет очень сложно". Большинство предложений сосредоточено в среднем ценовом диапазоне от $200 до 500 тыс. (бизнес-класс), в то время как наибольший спрос отмечен в нижнем ценовом сегменте (до $200 тыс.). Ольга Астахова считает, что недооцененным остается интерес покупателей, ориентирующихся на объекты от $80 до 150 и даже до 350 тыс. "Здесь очень недостаточно предложений при большом количестве желающих, а с развитием ипотеки на загородном рынке спрос будет еще выше". Сергей Щерба несколько иначе оценивает конъюнктуру: "В ценовой категории до $100-120 тыс. - спрос низкий, наибольшая активность на объекты от $150 до 350 тыс., именно в этой нише мы и работаем. Пока ликвидных предложений в открытой продаже немножко, хотя число коттеджных поселков стремительно растет".

По его мнению, базар - непрозрачный, и очень трудно правильно определить спрос и предложение. Такую же дума высказал и Евгений Безлюдный: "Первичные" потребности - машина-квартира-дача - вроде удовлетворены. Но в условиях очень высоких цен на землю непонятно, что со спросом на коттеджи".

Страницы: 1, 2, 3

Real estate © 2010.   Загородная недвижимость